Vous possédez un immeuble et souhaitez vendre un appartement séparément ? Vous héritez d’une maison à partager en plusieurs logements ? Dans ces situations, une étape devient incontournable : la création d’une copropriété. Tant que le bâtiment appartient à un seul propriétaire, il n’existe juridiquement qu’un bien. Dès qu’un lot est vendu à un tiers, la loi impose un cadre précis. Voici comment se déroule la création de copropriété, quels documents la composent et pourquoi le géomètre-expert y joue un rôle central.
Ce que dit la loi
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ce statut s’applique automatiquement dès qu’un immeuble bâti, ou un groupe d’immeubles, appartient à plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend une partie privative, comme un appartement ou une cave, et une quote-part des parties communes : toiture, escaliers, façades, terrain.
Autrement dit, on ne choisit pas vraiment d’entrer en copropriété. On y bascule dès que la propriété se divise. Mieux vaut donc anticiper la création de copropriété avant toute mise en vente, plutôt que de la subir au moment de signer chez le notaire.
Les documents indispensables à la création de copropriété
Deux documents fondateurs structurent toute copropriété. Ils sont généralement réunis dans un même acte, reçu par un notaire.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division (EDD) identifie chaque lot par un numéro, décrit sa nature, sa localisation dans l’immeuble et lui attribue une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. C’est un document technique, qui repose sur des plans précis de chaque niveau. Sa rédaction relève naturellement du géomètre-expert.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe les règles de vie collective : destination de l’immeuble, usage des parties privatives et communes, répartition des charges, fonctionnement des assemblées générales. Il doit être rédigé avec soin, car il engagera tous les copropriétaires présents et futurs.
Une fois signé, l’acte est publié au service de la publicité foncière. En Alsace-Moselle, il est inscrit au Livre foncier, selon les règles du droit local.
Les grandes étapes, du relevé à l’immatriculation
La création d’une copropriété suit un enchaînement logique. En pratique, un projet bien mené passe par les étapes suivantes :
- un relevé complet du bâtiment, niveau par niveau, pour disposer de plans fiables ;
- la définition des lots privatifs et des parties communes, en concertation avec le propriétaire ;
- le calcul des tantièmes, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot ;
- la rédaction de l’état descriptif de division et du règlement ;
- la signature chez le notaire, puis la publication ;
- l’immatriculation au registre national des copropriétés, obligatoire depuis la loi ALUR de 2014.
Selon la taille de l’immeuble et l’état des plans existants, comptez généralement de quelques semaines à quelques mois entre le premier relevé et la signature.
Côté budget, le coût d’une création de copropriété dépend surtout du nombre de lots et de la complexité du bâtiment. Il faut additionner les honoraires du géomètre-expert pour les plans, l’état descriptif et les tantièmes, ceux du notaire pour l’acte, ainsi que les frais de publication. Un immeuble de quatre logements aux plans à jour coûtera logiquement moins cher qu’une ancienne ferme réhabilitée, où tout reste à mesurer.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
Le calcul des tantièmes n’a rien d’une formalité. Il détermine la répartition des charges pendant des décennies, ainsi que le poids de chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale. Une erreur à ce stade génère des contestations durables, parfois portées devant le tribunal.
Le géomètre-expert apporte ici une double garantie. Technique d’abord : il réalise les mesures avec des outils comme le scanner laser 3D ou la station totale, et produit des plans cotés exploitables. Juridique ensuite : il maîtrise les textes et sait traduire la réalité du bâtiment en lots cohérents. Il peut également établir les attestations de surface loi Carrez, exigées pour chaque vente de lot.
Prenons un exemple fréquent. Une maison de ville transformée en trois appartements, avec un jardin et un garage. Faut-il rattacher le jardin à un lot ou le laisser commun ? Le garage doit-il former un lot distinct ? Ces arbitrages ont un impact direct sur la valeur de chaque bien. Un professionnel aide le propriétaire à les trancher en connaissance de cause, avant que la question ne se pose entre voisins.
Pour mieux comprendre la démarche, vous pouvez consulter cette page consacrée à la création d’une copropriété avec un géomètre-expert, qui détaille le rôle de chaque intervenant.
Dernier point à garder en tête : certains projets complexes, mêlant par exemple commerces, logements et parkings sur plusieurs niveaux, se prêtent mieux à une division en volumes qu’à une copropriété classique. Là encore, un géomètre-expert saura vous orienter vers la solution la plus adaptée.
