Huit stratégies simples pour investir dans l’immobilier

• Exemple: Si un appartement coûte 400 000 euros, vous devez en tant qu’emprunteur être en mesure de présenter au moins 80 000 euros d’épargne.

En plus des capitaux propres , vous, en tant qu’acheteur, devez également disposer d’un revenu stable et sûr . Car lorsque vous achetez un bien immobilier, vous vous engagez généralement sur un prêt de 15 à 20 ans. Vous devez donc vous assurer que vous pourrez toujours l’utiliser dans 15 ans.

•  Investissement en capital: l’immobilier apporte autant de retour 

Vous devriez également examiner de près la propriété avant de l’acheter – après tout, vous investissez une grande partie de vos actifs dans l’immeuble. Vous devez donc faire attention aux points suivants, entre autres:

• un bon emplacement
• un bon état du bâtiment (par exemple, faites attention à l’humidité, aux fissures dans les murs, aux éléments chauffants et à l’isolation thermique),
• ce rendement et ce risque correspondent à vos attentes.

Comment investir dans l’immobilier sans fonds propres?

Si vous ne disposez pas de l’épargne nécessaire, de nombreuses banques acceptent également un prêt personnel de la famille comme valeur nette . Si vous possédez déjà une propriété, vous pouvez également emprunter sur celle-ci et l’utiliser pour couvrir le nouveau crédit d’achat.

En fait, il est même possible de financer entièrement une propriété. Les banques sont prêtes à franchir une telle étape, en particulier dans les grandes villes et les zones métropolitaines, où les prix devraient continuer à augmenter dans les années à venir.

Dans ce cas, en tant qu’acheteur, vous devez au moins être en mesure de payer les frais d’achat accessoires – c’est-à – dire la taxe de mutation immobilière, les frais de courtage et les frais de notaire . Mais même ceux-ci peuvent être assez élevés selon la ville.

• Exemple: Vous achetez un appartement de trois pièces dans le quartier de Neukölln à Berlin pour 399 464 euros avec l’aide d’un agent immobilier. Dans ce cas, vous devez payer 46218 euros supplémentaires de frais d’achat accessoires. Les éléments les plus importants sont la taxe de mutation immobilière avec 23 968 euros et les frais de courtage avec 14 261 euros.

Si vous prenez en charge vous-même les frais accessoires, vous pouvez vous attendre aux intérêts et aux remboursements habituels de la plupart des banques . Si les frais annexes sont encore trop élevés pour vous, vous pouvez contracter un emprunt à 110% – et ainsi financer également les frais annexes.

Dans ce cas, cependant, les intérêts deviennent plus chers et la mensualité de remboursement est également plus élevée. Dans les zones métropolitaines, où les loyers peuvent être aussi bas que 1300 euros, les investisseurs peuvent même trouver des versements d’intérêts et de remboursement plus élevés qui en valent la peine. Dans ce cas, vous investissez dans votre propre propriété et donc dans votre patrimoine au lieu de donner à autrui une propriété avec votre loyer élevé.

Cependant, vous ne pouvez pas obtenir un tel prêt sans remplir certaines conditions. Vous aurez généralement besoin de:

• un revenu stable et élevé et
• un travail sûr.

Les fonctionnaires et les employés de la fonction publique ont donc généralement de bonnes perspectives de financement intégral. En revanche, ceux qui ont une relation de travail à durée déterminée sont considérés comme présentant un risque plus élevé pour la banque. Dans la plupart des cas, les indépendants et les emprunteurs à faible revenu doivent au moins être en mesure de couvrir les frais d’achat accessoires.

Si vous ne remplissez pas les conditions nécessaires pour un financement à 110%, vous pouvez toujours bénéficier de l’immobilier comme forme d’investissement via des actions immobilières, des obligations, des fonds et des ETF . L’instrument d’investissement participatif est également nouveau pour les investisseurs privés (voir ci-dessous).

Comment investir dans des fonds immobiliers?

Un fonds est un  panier de divers objets d’investissement dans lequel vous bénéficiez de l’équilibre des différents objets d’investissement et des rendements qui en résultent. Les fonds peuvent investir l’argent des investisseurs dans des matières premières, des actions, des obligations ou même de l’immobilier.

Si un fonds se qualifie explicitement de fonds immobilier , il doit investir au moins 51% de son argent dans l’immobilier . La société de fonds peut également investir les 49% restants dans d’autres immeubles de placement. Dans le cas des fonds immobiliers, une distinction doit être faite entre les fonds fermés et ouverts.

En tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’un fonds immobilier lorsque la valeur du bien augmente. Dans les villes en particulier, le prix de l’immobilier a augmenté régulièrement ces dernières années et la crise Corona a également fait augmenter la valeur des maisons dans de nombreuses régions.

• Investissement: comment acheter et vendre des fonds immobiliers

Lorsque vous recherchez un fonds immobilier, assurez-vous qu’il s’agit d’un fonds immobilier ouvert . Vous pouvez commencer avec de plus petites sommes d’environ 50 à 100 euros. En outre, dans les fonds immobiliers ouverts , le gestionnaire du fonds investit l’ argent des investisseurs dans diverses propriétés , telles que des hôtels, des immeubles de bureaux ou des centres commerciaux.

La diversification réduit votre risque. Si, par exemple, le propriétaire d’un immeuble de bureaux ne parvient pas à trouver un nouveau locataire, les autres propriétés du fonds amortiront les pertes.

Dans les fonds immobiliers fermés , vous, en tant qu’investisseur, devez investir des sommes plus importantes. En règle générale, vous avez besoin d’au moins un capital initial de 5000 euros et devez immobiliser cet argent pendant cinq à dix ans. De plus, le risque est plus élevé, car les fonds immobiliers fermés n’investissent généralement l’argent des investisseurs que dans une seule propriété . Si l’immeuble de bureaux ne trouve pas de nouveau locataire, vous ressentirez clairement les pertes en tant qu’investisseur.

Que sont les ETF immobiliers?

Un autre type de fonds immobilier est ce que l’on appelle  les fonds négociés en bourse (ETF) . Ici ne décide pas un gestionnaire de fonds comment votre argent est investi, mais un algorithme informatique forme un indice boursier après . Vous n’investissez donc pas directement dans l’immobilier, mais dans des actions d’entreprises actives dans le secteur.

• Indice: Toutes les informations sur les ETF immobiliers

Un exemple d’indice immobilier est le MSCI World Real Estate Index, qui contient 106 sociétés de 23 pays. Un ETF qui réplique cet indice présente donc un risque relativement  faible en raison de sa large diversification . 

Que sont les actions immobilières?

Avec un stock immobilier, vous achetez une participation dans une société qui opère dans le secteur immobilier . Il peut s’agir d’associations de logement, de sociétés de gestion immobilière ou d’entreprises de construction. Les sociétés cotées bien connues du secteur comprennent Deutsche Wohnen, Vonovia et TAG.

Si la valeur de l’entreprise augmente, vous pouvez vendre votre part pour un profit. Mais ici aussi, le principe est le suivant: une prise de participation dans une seule entreprise comporte également des risques.

Alternativement, vous pouvez investir votre argent dans un grand nombre d’entreprises du secteur avec un ETF immobilier et ainsi répartir votre risque (voir ci-dessus). Les soi-disant REITs constituent une autre possibilité.

• Actions immobilières: comparaison des REIT, ETF et des actions individuelles

L’abréviation REIT s vient de l’anglais et signifie «Real Estate Investment Trust» . Ces entreprises sont à la fois une société ouverte et un fonds. Comme pour les fonds immobiliers, l’argent des investisseurs est investi dans l’immobilier – mais les FPI sont tenues de verser 90% de leurs bénéfices aux investisseurs.

Cela peut en valoir la peine: dans un passé récent, le S&P Global REIT a généré un rendement moyen de 8% par an. Cependant, la concentration sur un seul secteur peut également conduire à des ralentissements. L’année dernière, lorsque la crise corona a également pris froid dans le secteur immobilier, le S&P Global REIT a enregistré une perte de près de 12%.

Qu’est-ce qu’une obligation immobilière?

L’ obligation immobilière est une obligation émise par des entreprises du secteur immobilier . En tant qu’investisseur, vous prêtez à l’entreprise un montant fixe pour une durée déterminée et recevez en retour des intérêts fixes . Le cautionnement est garanti par des hypothèques. Cela signifie: si l’entreprise ne peut pas payer la dette, l’investisseur a le droit de disposer du bien.

Mais il y a quelques points à garder à l’esprit concernant les obligations immobilières:

• Garantie de premier niveau
• Gestion par un fiduciaire
• Rapport annuel et portfolio
• Notation par les agences de notation

En tant qu’investisseur, vous ne pouvez utiliser la garantie fournie par les privilèges hypothécaires que si les obligations sont assurées au premier niveau – la plupart des obligations immobilières, cependant, ne le sont pas.

De plus, un fiduciaire doit gérer la garantie et, idéalement, les revenus locatifs actuels de la propriété résidentielle de l’entreprise. Une entreprise professionnelle se caractérise également par un rapport annuel bien tenu et des évaluations de portefeuille indépendantes.

Les agences de notation telles que Standard & Poor’s, Moody’s ou Fitch évaluent également la solvabilité de l’entreprise. Si la valorisation est faible, les entreprises attirent souvent les investisseurs avec des taux d’intérêt élevés – mais le risque est particulièrement élevé avec ces obligations.

Même une bonne notation ne vous protège pas, en tant qu’investisseur, de pertes sensibles. Car si l’entreprise ne peut pas rembourser la dette, vous devrez vous contenter d’une perte totale ou partielle. C’est arrivé aux investisseurs de WGF AG, qui a reçu une note B + un an avant de faire faillite .

Qu’est-ce que l’investissement participatif?

Dans ce que l’on appelle l’investissement participatif, plusieurs investisseurs privés investissent conjointement dans une propriété via une plate-forme Internet . Cette nouvelle tendance chez les investisseurs privés n’était auparavant réservée qu’aux grands investisseurs. Il existe de nombreux fournisseurs pour cela, comme les plateformes Exporo, Zinsland, Reacapital, iFunded ou Bergfürst.

Un avantage pour vous en tant qu’investisseur: avec des montants à partir de 500 euros, vous pouvez investir dans des projets immobiliers d’une valeur de plusieurs millions et bénéficier de taux d’intérêt élevés pouvant aller jusqu’à 9%.

Mais attention: les défenseurs des consommateurs mettent en garde contre ce type d’investissement. Parce qu’en cas de faillite, les prêts des petits investisseurs seront servis en dernier dans l’investissement participatif – parce que vous, en tant que petit investisseur, participez à un prêt dit subordonné. Le débiteur satisfait d’abord aux demandes de tous les autres créanciers.

Comment gagner de l’argent en louant?

Une location est un investissement sûr avec un locataire fiable . Le paiement du loyer intervient à un moment précis dans le temps et offre donc une prévisibilité. Si vous offrez votre propriété avec un bail progressif ou un loyer indexé, vos revenus augmenteront également chaque année.

De plus, en tant que propriétaire , vous pouvez amortir les frais d’acquisition et de rénovation, les frais d’entretien et les intérêts de la taxe. Souvent, lorsque vous devez acheter la propriété que vous souhaitez louer, le loyer financera le versement du prêt. Après l’expiration du prêt, l’appartement génère également un revenu supplémentaire constant.

• Indice de consommation: voici comment fonctionne l’indice de loyer

Mais la location comporte également de nombreux risques. Pour acheter le bien, vous devez mettre en commun une grande partie de votre patrimoine, et vous êtes également responsable de toutes les réparations et mesures d’ entretien .