Investissement locatif : quel type de bien choisir ?

Investissement locatif : quel type de bien choisir ?

17 juillet 2020 0 Par Yves

 

Demandez à tous ceux qui investissent et ils auront probablement une opinion sur le débat “maison ou appartement”.

Vous trouverez souvent un camp qui pense que les maisons sont les meilleurs investissements parce qu’il n’aime pas payer un loyer foncier ou des charges pour les appartements, peut-être n’aime-t-il pas le manque de contrôle/négociation avec les copropriétaire sur ce qu’il y a à payer pour l’entretien comme des problèmes d’entretien coûteux ou la proximité d’autres locataires/le bruit dans l’immeuble.

Avantages des appartements en tant qu’investissement

Vous trouverez ci-dessous quelques points présentant les avantages de l’achat d’un appartement en tant qu’investissement immobilier.

 

  • Prix d’achat initial généralement inférieur à celui de maisons comparables
  • Vous pouvez trouver des appartements de bonne qualité pour les deux tiers du coût d’une maison
  • Rendements traditionnellement plus élevés
  • L’évolution du mode de vie peut signifier que la location d’appartements devient plus populaire, réduisant ainsi les vides car les jeunes/personnes sans enfants les aiment souvent
  • Le coût de l’entretien du bâtiment est partagé et le syndic de copropriété organise généralement les travaux
  • La nature bon marché de l’achat d’appartements signifie qu’il est plus facile d’en acheter un grand nombre pour constituer votre portefeuille
  • Vous pouvez répartir votre risque plus largement, ce qui vous permet de réduire l’impact d’un de vos biens non loués
  • Obtenir des réductions plus importantes en achetant en gros
  • La forte demande dans les zones urbaine peut faire monter les prix en flèche
  • Il est facile de convertir un appartement pour y ajouter une chambre supplémentaire si l’appartement dispose actuellement d’une cuisine séparée, en déplaçant la cuisine dans le salon

Inconvénients de l’achat d’un appartement comme investissement

Voici quelques inconvénients de l’achat d’un appartement comme investissement.

 

  • Certains ont un loyer foncier et des frais de service (charges) élevés
  • Il est plus difficile de bénéficier d’un financement pour un certain type d’appartements, ce qui signifie que les prêteurs considèrent les appartements comme présentant un risque plus élevé
  • Des espaces de vie plus petits
  • Moins de possibilités/liberté d’ajouter de la valeur sans le consentement du syndicat de copropriété (pas de possibilité d’agrandir, d’ajouter une véranda, consultez cet article pour en savoir plus sur les syndic de copropriété)
  • Facteur d’exclusivité inférieur lorsque l’appartement est situé dans un grand immeuble ou bloc d’immeubles
  • Une plus grande rotation des locataires
  • Des coûts d’entretien élevés cachés que vous n’avez pas perçus ou anticipés et qui pourraient affecter le rendement de vos investissements.
  • Les loyers fonciers peuvent augmenter considérablement avec le temps
  • La “part de la propriété” peut donner le meilleur ou le pire des deux mondes selon la façon dont les autres travaillent ensemble pour maintenir la propriété
  • Les immeubles attirent une croissance du capital plus lente, les tours d’habitation de la municipalité sont souvent presque inviolables.
  • Le risque de concentration de lots d’appartements dans un immeuble peut créer une offre excédentaire à court terme, ce qui signifie des vides ou une baisse des loyers et de la valeur du capital.

Avantages de l’achat d’une maison en tant qu’investissement locatif :

  • Le financement d’une maison individuelle est plus facile à obtenir
  • Plus d’intimité et de sentiment d’espace pour les locataires et les acheteurs
  • Ils attireront des locataires à plus long terme, comme des familles avec enfants qui ne partirons pas après 6 à 12 mois et qui sont plus susceptibles d’entretenir eux-mêmes la propriété
  • Plus de potentiel pour la croissance du capital (à long terme)
  • Ils ont une plus grande valeur en termes de superficie, ce qui vous donne la possibilité de les développer, de les convertir ou de les étendre pour ajouter de la valeur à votre investissement ou à votre refinancement
  • Une maison intéressera toujours un plus large éventail d’acheteurs, tels que les primo-accédants, les investisseurs et les jeunes familles
  • Pas de charges élevés ou de problèmes de non maintien des “zones communes”.
  • Possibilité d’acheter la propriété à la valeur du marché, de la convertir en appartements multiples, de créer des baux et de vendre/hypothéquer ou de combiner les deux

Inconvénients de l’achat d’une maison comme un achat à louer

  • Investissement et frais de démarrage généralement plus élevés
  • Un jardin que vous pourriez avoir besoin d’entretenir
  • Plus d’usure si les familles ont des enfants
  • Une maison est plus susceptible d’être vandalisée/la chaudière et les tuyaux volés si elle est vide
  • Possibilité de factures d’entretien et de réparation plus fréquentes car la superficie à entretenir est plus importante
  • En raison du rendement plus faible, le flux de trésorerie peut être inférieur

 

Comme vous pouvez le constater, il y a des avantages et des inconvénients évidents à l’achat de ces deux types de biens en tant qu’investissement.

 

Quel type d’investissement immobilier vous convient le mieux ?

Il n’y a pas de “bonne réponse”.

Les investisseurs qui sont bloqués sur cette question devraient plutôt se poser la question : “Quel bien immobilier me permettra d’atteindre mes objectifs et d’obtenir le meilleur retour sur investissement ?”

Ce qui est clair, c’est que quelle que soit votre décision, vous constaterez très probablement que les maisons et les appartements seront une décision judicieuse s’ils sont achetés avec un rendement suffisamment élevé et au bon prix.